IMPULSE PARTNERS, COORDONNATEUR DE L'ÉTUDE « LA DÉFENSE VISION 2050 »

Plus de 15 propositions concrètes pour façonner l’avenir d’un hub d’intérêt national – et européen.

Un territoire en mutation profonde

La Défense –1er quartier d’affaires de l’Union Européenne – est à un tournant décisif de son histoire. Elle est confrontée à des mutations structurelles (montée en puissance du télétravail, urgence climatique, fin du modèle « tout-bureau », vieillissement du parc immobilier, perte d’attractivité auprès d’une partie de la population, …), au moment où son modèle d’aménagement et de gestion (basé principalement sur la vente de droit à construire), doit se réinventer. Dans ce contexte, la vision La Défense 2050 s’inscrit dans une conviction forte : le renouvellement de l’attractivité du quartier d’affaires passera par des actions majeures à court terme, qui s’inscrivent dans une stratégie lisible à horizon 2050, tout en créant un socle de confiance de partenariat public/privé.

Une démarche inédite, portée par les grands investisseurs du quartier

Cette étude majeure a été initiée par cinq grands investisseurs historiques du quartier d’affaires de La Défense Groupama Immobilier, AXA Investment Managers, Allianz France, Unibail-Rodamco-Westfield et Société Générale, réunis sous le groupement La Défense 2050.

Résultat d’un an et demi de travail, la vision La Défense 2050 a fait l’objet d’une méthode collaborative inédite. Avec la participation active des investisseurs et sous la coordination générale d’Impulse Partners, 19 ateliers thématiques ont ainsi été animés avec la contribution :

• de 10 experts de haut niveau (historique Christine Hoarau - Beauval, sociologique Jean Viard, environnementale Atelier Franck Boutté, stratégique IMPULSE PARTNERS - A FAST LANE FOR INNOVATION, économique IEIF - Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière, neuroscientifique [S]CITY, prospectiviste Ultra Laborans, programmiste Alphaville, juridique UGGC Avocats, communication ÉVIDENCE),
• de 5 concepteurs, architectes et urbanistes de renom qui ont su conjuguer leurs regards et leurs intuitions dans un projet global de très grande qualité (ATELIER SOIL, 2Portzamparc & Associés, MAUD CAUBET ARCHITECTES, Chartier Dalix, Syvil architectures),

Ce travail collectif s’est appuyé sur une importante consultation des principales parties prenantes du quartier (utilisateurs, opérateurs, élus, services publics, commerçants, acteurs de l’enseignement), pour alimenter le diagnostic et les propositions du Groupement.

Ensemble, ils ont construit la vision La Défense 2050, en développant une approche globale qui mêle à la fois une vision stratégique, une vision urbaine et une vision programmatique pour imaginer le futur souhaitable du quartier d’affaires à l’horizon 2050 et encourager son renouvellement à court terme.

Plongée dans les futurs possibles de La Défense à l’horizon 2050

La Défense, une Terre d’Opportunités :

En 2050, La Défense ne sera plus uniquement ce quartier d’affaires que nous connaissons aujourd’hui. Elle incarnera très bientôt un territoire vivant, attractif et où il fait bon vivre. Quelques repères pour comprendre l’ampleur du potentiel :

• 3,8 millions de personnes résideront à moins de 30 minutes d’ici 2031 • 50 hectares d’espaces publics à repenser comme lieux de vie, de culture, de nature et de partage • 1 million de m² de bureaux à restructurer dans les 10 prochaines années

Le travail collectif mené pour le compte du Groupement La Défense 2050, coordonné par Impulse Partners, a permis de faire émerger une vision de la transformation possible du quartier à l’horizon 2050, qui s’articule autour de trois visions complémentaires :

Une vision stratégique : devenir le hub européen de l'innovation

Cette première ambition positionne La Défense comme le hub européen de l’innovation. Et mener à bien celle-ci passe par la concrétisation de 5 initiatives majeures :

1. Développer à la Défense deux clusters thématiques européens dédiés à l’IA et à l’énergie-climat, pour faire face aux défis d’aujourd’hui et de demain.

2. Développer la Marque Campus La Défense, en structurant un plan ambitieux d’attractivité des universités internationales, pour renforcer l'écosystème de formation académique ou continue existant à la Défense.

3. Développer une vie de Campus avec plus de 110 000 m2 nouveaux pour de nouveaux lieux de formation, de restauration, de vie étudiante et de fête.

4. Développer le grand incubateur de La Défense, pour renforcer la place de la recherche et développement et concrétiser le rôle du quartier de catalyseur de l’innovation.

5. Développer une Université Ouverte de La Défense, au cœur du quartier, pour que le savoir profite à tous, qu’on soit un usager régulier ou ponctuel du quartier.

Une vision urbaine : vers un territoire plus habitable et humain

La vision urbaine répond à un enjeu important celui de faire de la Défense un territoire plus habitable, plus connectée, plus intense et chaleureux.

Cette métamorphose se matérialise par plusieurs projets structurants :

• Le Nouveau Parvis

Il consiste en la transformation du parvis de la Grande Arche en parvis des événements sur sa partie haute, animé 300 jours par an, et en place du village sur sa partie basse. La sortie de la salle d’échanges du RER est aussi intégralement repensée, pour favoriser l’accessibilité et améliorer la “première expérience utilisateur” (Portzamparc).

• Le Forum

La création du Forum formera un cœur multimodal situé au barycentre de La Défense, pour optimiser l’accessibilité du quartier tout en générant de nouveaux espaces de rencontres, de vie et de services à l’attention, notamment, de la vie étudiante à la Défense (Syvil).

• Le Grand Jardin d’aventure

Ce jardin s’inscrit dans un master plan bioclimatique qui prévoit le doublement des surfaces végétalisées et la création de refuges climatiques naturels (Atelier Soil, Atelier Franck Boutté).

• Mobilités de proximité

Cette action vise pour les piétons à retrouver un parcours de mobilités de proximité avec une logique de rue à échelle humaine et instinctive ; et pour les cyclistes un réseau connectant la dalle, les sous-sols, les villes voisines et l’axe historique (Atelier Soil).

• La Défense sur Seine

Enfin, cette initiative matérialisera l’aménagement des berges de Seine et la création d’une traversée piétonne entre La Défense et Neuilly-sur-Seine, prolongeant ainsi l’axe historique de Paris (Maud Caubet Architectes).

Une vision programmatique :

La troisième vision, programmatique, s'attaque au défi de l'obsolescence immobilière. Face à un parc de bureaux obsolètes estimé à un million de m², l'objectif est de transformer 275 000 m² en dix ans vers de nouveaux usages, répondant ainsi aux besoins d'un territoire en mutation.

Ce potentiel de transformation est issu d’une analyse croisée des tendances structurelles d’évolution du marché tertiaire à horizon 2050 (IEIF), d’une étude de programmation (Alphaville) et d’une analyse des tendances liées à la transformation des bureaux en logement (Impulse Partners). C'est aussi une réponse aux études d’attractivité, qui font précisément de la mixité un levier d’attractivité pour les usagers des quartiers d’affaires d’aujourd’hui (cf. Étude EY & ULI - “l’attractivité des quartiers d’affaires mondiaux”).

Transformer 275 000m² de bureaux vacants (soit 8% du parc total de bureaux existants à la Défense) serait ainsi une opportunité pour développer :

• plus de 110 000m² qui viendraient renforcer la Marque Campus La Défense, en développant de nouveaux espaces de formation et des logements étudiants;
• près de 165 000m² au profit d’une nouvelle offre d’hébergements et de logements dans le quartier (résidences séniors, hôtellerie ou logements classiques).
• Plus de 12 000m² de nouveaux commerces, services, équipements, qui s’ajoutent au quota de surfaces de bureaux à faire muter, pour faire vivre le quartier et répondre aux besoins de ses nouveaux usagers (en trouvant potentiellement un atterrissage dans certains pieds de tours ou dans les nouveaux programmes).

Il s'agit donc ici d'une réponse globale et qualifiée, qui vise à renforcer l’attractivité de la Défense en :

• adaptant une partie de l’offre tertiaire (rénovation, transformation, mutation) pour renforcer l’attractivité à l’échelle métropolitaine (capter une partie du marché de report) et faire baisser structurellement la vacance ;
• amplifiant sa mixité programmatique dans une perspective d’hybridation du quartier et d’intensification des usages (résidences services, étudiants, logements hôtellerie…).
• développant et renforçant l’offre de commerces, services et équipements existants en cohérence avec la mixité programmatique;
• accompagnant le développement d’un projet de campus fédérateur et porteur d’attractivité, qui s’appuie, notamment, sur de nouveaux espaces dédiés à la formation et aux logements étudiants.

Pour autant, cette proposition programmatique ne remet pas en cause la dominante tertiaire du quartier d’affaire dont la part en termes de surfaces totales construites passe de 78% à 73% .